경매의 고수 #5 _ 경매 10계명

초심을 지키며 투자를 하냐 안하냐에 따라서 일정 기간이 지난 후 결과에서 많은 차이가 나게 됩니다.
부동산 경매는 큰 돈이 왔다 갔다 함으로 이 초심을 지키지 않으면 나중에 큰 손실을 볼 수도 있으니 반듯이 초심을 지키는 걸 항상 세뇌시켜야 합니다. 오늘은 경매할 때 꼭 지켜야 할 경매 10계명에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

※ 경매 10계명

1. 권리 분석을 꼼꼼하게 보고 또 보라
경매의 기본은 권리분석입니다.

권리분석이란

등기분에 설정된 근저당권, 전세권, 가압류, 압류등의 소멸과 임차인의 보증금 인수여부등을 분석하는 것을 말합니다.
경매사고는 권리 분석을 잘못했을 때 가장 많이 나옵니다. 

아무리 싼 물건 나왔다고 하더라도 항상 권리분석은 꼼꼼하게 하셔야 합니다.

2. 항상 발로 뛰어라
권리 분석외 또 다른 경매 사고 유형은 바로 시세 파악 미스 입니다. 권리 분석에만 의족해 현장을 파악하지 않으면 뜻밖의 실수를 범할 수 밖에 없습니다.
특히 부동산 시장의 하강기에는 더더욱 현장 조사가 필수적 입니다.
반듯이 권리 분석 후 입찰하기전에는 현장 점검을 하시길 바랍니다.

3. 명도
경매 특성상 항상 겪게 되는게 바로 명도 (집 비우기) 입니다. 최근 명도가 많이 간소화 되긴 했지만 아직도 명도는 어려운게 사실입니다, 그러니 명도는 항상 염두에 두고 입찰하시길 바랍니다.

4. 특별 매각 조건
대지권 없음, 법정 지상권, 유치권, 보증금 20%등 사건마다 부여된 특별 매각 조건은 반듯이 확인해야 할 사항입니다.
낙찰 후 매각 조건을 지키지 못해서 보증금을 날리는 일이 비일비재하니 비고란은 꼼꼼히 확인해야 합니다.

5. 시장 흐름 파악
경매 역시 일반 부동산과 같습니다.

시장의 흐름을 항시 파악해야 낙찰받은 매물을 원하는 시기에 원하는 조건으로 매각할 수 있습니다.
정부 정책과 시장 동향 파악을 항상 주시해야 합니다.

6. 마음의 여유
부동산은 시간과의 싸움입니다. 

조바심은 실수를 유발하고 특히 명도에서의 조급함은 우선권을 뺏기는 꼴이 됨으로

항상 여유를 가지고 진행하는 마인드 컨트롤이 필요합니다.

7. 법원 감정가를 100% 믿지 마라
초보들이 흔히 하는 실수가 법원 감정가를 100% 시세와 같다고 착각하는 것이다.

법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 시세보다 높게 감정된다.
아파트 외에는 정형화된 시세가 없으니 항상 부동산에서 급매 시세와 법원 감정가를 비교한 후 진행 하도록 한다.

8. 구체적인 자금 계획
레버리지를 적절히 활용하는 사람이 제테크 고수이다. 

하지만 방심은 금물이다, 매각 후 45일 이내면 잔금을 지불해야 한다.
만약 그렇지 못한다면 보즘금을 날릴 수 있으니

대출 진행 사항등 자금에 대한 구체적인 계획을 작성해서 경매에 임해야 한다.

9. 자신만의 투자 기준
입찰을 하다보면 법원에서의 분위기에 매도되는 경우가 종종 있다.
과열된 법원 분위기에 휩쓸려 본인의 기준에 맞지 않는 입찰가를 적어낸다면 그만큼 큰 실수는 없을 것이다.
법원에 진성 투자자는 그리 많지 않다. 본인만의 기준으로 움직이시길 당부합니다.

10. 특수 물건 신중한 결정
특수 물건은 정말 매력적인 물건임에 틀림없다. 하지만 그만큼 따져야 할 것도 많고 위험도 많다.
투자규모가 큰 경매이니 만큼 한번의 실수는 굉장히 큰 리스크를 안겨준다. 특수 물건은 굉장히 신중히 접근하길 바랍니다.

 

여기까지 경매의 고수였으며, 성공적인 투자가 되길 기원드립니다.